REAL ESTATE
目次
グラフは不動産業界の業界規模(対象企業の136計)の推移をグラフで表したものです。
不動産業界の規模の推移を見ることでその市場の大まかな現状や動向を把握することができます。
2019年-2020年の不動産業界の業界規模（主要対象企業136社の売上高の合計）は15兆4,708億円となっています。
不動産業界の過去11年間の業界規模の推移
不動産業界の過去の業界規模の推移を見ますと、2019年までは増加傾向にあります。
次に、直近の不動産業界の動向を見ていきます。2020年から2021年の不動産取引件数と価格指数の推移(下グラフ参考)を見ますと、2020年から2021年にかけて多少の増減はありますが、全体的には増加傾向で推移しています。
不動産取引件数と価格指数の推移（出所：国土交通省、グラフは業界動向サーチが作成）
2020年には上半期は取引件数、価格ともに減少に転じましたが、下半期には取引件数、価格ともに上昇し、取引件数、価格指数ともにコロナ前の水準まで戻っています。さらに特筆すべきは、価格指数はコロナ前の2019年よりも2020年の方が高い水準にある点です。日銀によるコロナ対策の金融緩和の影響があらわれており、インフレの進行が懸念されています。
2020年には新型コロナウイルスの感染が拡大しました。非常事態宣言や在宅ワークの影響により、IT企業を中心としたオフィスの解約や『オフィス不要論』が一部で囁かれるようになりました。多くの企業は「様子見」状態でしたが、コロナをきっかけに、私たちの「働き方」を再考する動きが出てきたことは間違いありません。
一方で、上のグラフを見る限り、2020年は不動産取引数、価格ともに大きな落ち込みは見られず、コロナの影響は限定的と言えます。とくに、不動産価格は2020年後半から上昇に転じており、2019年1月の水準を超えました。日銀による超金融緩和政策の影響が出ているとみられます。
続いて、不動産業界の内部の動向を見ていきましょう。
2019年の不動産業界 売上高ランキングによると、首位は三井不動産、2位は三菱地所、3位は住友不動産でした。売上高の規模では三井不動産が一歩リードしています。前年比では上位3社は横ばいですが、7位のオープンハウスが前年比38.2％増と大幅増を記録しています。オープンハウスは近年、売上を急速に伸ばしており、2023年には売上高1兆円を目標にしています。今後、不動産業界にとって台風の目になる可能性があります。
続いて、戸建・マンション部門の動向を見ていきましょう。
下のグラフは2020年から2021年の戸建・マンションの取引件数と価格指数の推移を示したものです。棒グラフは取引件数、折れ線グラフは価格指数を示しています。
戸建・マンションの取引件数と価格指数の推移（出所：国土交通省、グラフは業界動向サーチが作成）
2020年から2021年の推移をみますと、2020年は上半期に戸建、マンションともに取引件数が減少しましたが、20年下半期には回復。2021年に入り、コロナ感染が広がった1月には減少していますが、3月には再び元の水準まで戻っています。価格指数は戸建は横ばい、マンションは若干の増加傾向で推移しています。
続いて、オフィス賃貸の動向を見ていきましょう。オフィス賃貸は三井や三菱、住友といった大手不動産にとって主力の部門で、会社の収益柱となっています。
したがって、オフィス賃料は今後の不動産業界の動向を予測するうえで、非常に重要な分野と言えます。オフィス賃料の安定化は不動産業界全体の安定化につながります。
東京5区 オフィスの空室率の推移（出所：三鬼商事、グラフは業界動向サーチが作成）
上のグラフは千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の東京5区のオフィス空室率の推移です。コロナ前の2020年1月までは空室率が2％以内と非常に好調に推移をしていました。
ところが、2020年6月ごろから空室率は上昇を開始。2021年2月にはビジネス5区の平均空室率が5％を突破、6月には6％を突破しました。ちなみに空室率は、一般的に5％を超えると賃料が下落し、5％を下回ると賃料が上昇すると言われており一つの目安にされています。2021年6月には東京5区の空室率が6％を超えたことから、警戒感が生まれています。
一般的にオフィス賃貸は普通借家契約が多く、6カ月前に解約通知するのが通例です。コロナが流行した半年後から、空室率が上昇しているのはこれが原因です。ポイントは今後、空室率がどこで上げ止まるかです。オフィス賃貸は大手不動産の大事な収益柱でもありますので、これ以上の上昇は避けたいところです。
2020年の不動産業界はコロナの影響による懸念もありましたが、全体的には横ばい、戸建やマンションも横ばいで推移しました。一方で、20年後半からオフィス賃貸の空室率が上昇。大台の5％を突破し、警戒すべき領域に入りました。オフィス賃貸は大手不動産の収益柱ですので、今後の不動産業界を占う試金石となります。今後の動向を注意深く見ていく必要があります。
| 企業名 | 売上高 | シェア | 単位：億円 | |
| 1 | 三井不動産 | 19,056 | 12.3 | |
| 2 | 三菱地所 | 13,021 | 8.4 | |
| 3 | 住友不動産 | 10,135 | 6.6 | |
| 4 | 大東建託 ※ | 9,736 | 6.3 | |
| 5 | 東急不動産HD | 9,631 | 6.2 | |
| 6 | 野村不動産HD | 6,764 | 4.4 | |
| 7 | オープンハウス | 5,403 | 3.5 | |
| 8 | オリックス ※ | 4,666 | 3.0 | |
| 9 | レオパレス21 | 4,335 | 2.8 | |
| 10 | ヒューリック | 3,572 | 2.3 |
不動産 売上高ランキング(2020年版)
| 1 | 三井不動産 | 19,056億円 | |
| 2 | 三菱地所 | 13,021億円 | |
| 3 | 住友不動産 | 10,135億円 | |
| 4 | 大東建託 | 9,736億円 | |
| 5 | 東急不動産 | 9,631億円 |
不動産 年収ランキング(2020年版)
| 1 | 日本商業開発 | 1,921万円 | |
| 2 | ヒューリック | 1,760万円 | |
| 3 | 三菱地所 | 1,273万円 | |
| 4 | 三井不動産 | 1,273万円 | |
| 5 | ケネディクス | 1,160万円 |
不動産 関連業界天気図(2020年版)
